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Pós em foco | Departamento desenvolve método de classificação da qualidade de Galpões Logísticos

No segmento de mercado de galpões logísticos é fundamental conhecer profundamente o padrão do empreendimento que se avalia investir, de acordo com as atividades a serem desenvolvidas na edificação, o perfil e as necessidades do futuro locatário ou usuário do espaço no seu dia-a-dia operacional. Em um mercado incipiente, ainda relativamente novo no Brasil, tanto investidores em empreendimentos da tipologia de galpões de logística quanto locatários e usuários destes espaços ainda carecem de mais informações e referências qualitativas para o momento da decisão e escolha pelo produto mais adequado, de acordo com as suas necessidades.

Com o objetivo de gerar conhecimento relevante para fundamentar a tomada de decisão, pautada por informações sobre os itens que mais influenciam a melhora do desempenho do conjunto construído e qualidade de galpões logísticos, o Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica – USP acaba de concluir o desenvolvimento de um Sistema de Classificação e consequente certificação da qualidade de galpões e condomínios logísticos para o mercado brasileiro. Trata-se de um desdobramento da dissertação de mestrado da Engenheira Maria Jackeline Chavarria Mora, orientada pelos professores João da Rocha Lima Jr. e Claudio Tavares Alencar. Ao valorizar a disseminação de conhecimento técnico, a iniciativa permite tanto ao investidor, no momento da decisão de compra ou desenvolvimento, quanto ao locatário, no momento de optar pelo empreendimento que irá ocupar e que servirá de base para suas operações de armazenagem e distribuição, identificar com clareza os atributos mais importantes que devem estar presentes num condomínio de galpões logísticos.

Com a iniciativa, o Núcleo de Real Estate do Departamento levará informações qualificadas e padronizadas ao mercado, definidas de acordo com parâmetros que viabilizam realizar comparações no processo de seleção entre opções de galpões logísticos. Trata-se de referências e critérios que permitirão aos principais players do mercado, investidores, proprietários e locatários, entre outros interessados, identificarem com mais precisão – nas classificações Triple A, A, B, C – o estrato de qualidade que procuram, de acordo com as suas necessidades, seja de ocupação, posicionamento no mercado ou construção de uma imagem corporativa. “A certificação destaca os itens mais relevantes aos usuários típicos deste tipo de empreendimento, munindo o tomador de decisão com repertório estratégico, assim ele tem a informação se o galpão que está estudando comprar e/ou locar oferece atributos que lhe permita agregar valor e, também discutir a adequação dos preços praticados no mercado, conforme a qualidade percebida pelo usuário. É fundamental levar ao mercado um padrão de informação confiável no que tange à qualidade de galpões logísticos”, explica o Professor Doutor do Departamento Claudio Tavares de Alencar.

“Em especial nos momentos de recessão econômica, é crucial saber escolher de acordo com as necessidades específicas dos usuários típicos e os atributos mais importantes a serem avaliados no condomínio logístico. Então, a ideia do sistema é justamente organizar essa estratificação para que o mercado possa ler a qualidade daquele produto que ele vai comprar para investir ou usar, e, ainda, fazer uma discussão de preço e valor adequada, com base em conhecimento gerado pelo Departamento”, conclui Claudio Tavares de Alencar.

Chancela de qualidade – critérios do Núcleo de Real Estate do Departamento

O Sistema preconiza os seguintes grupos de atributos que definem a classificação de galpões:

- Sistema elétrico do galpão (10 atributos são avaliados);
- Eficiência do Projeto (39 atributos são avaliados);
- Sistema de Iluminação (8 atributos são avaliados);
- Sistema de Hidráulica (15 atributos são avaliados);
- Sistema de Detecção e Combate a Incêndio interno e externo (13 atributos são avaliados);
- Sistema de Telecomunicações e Informática (8 atributos são avaliados);
- Áreas de apoio (22 atributos são avaliados);
- Sistema elétrico do Condomínio (13 atributos são avaliados);
- Circulação, Manobras e Estacionamento (18 atributos são avaliados);
- Segurança Patrimonial (13 atributos são avaliados);
- Localização (10 atributos são avaliados).

Conforme esteja o estado de cada um dos atributos em cada grupo que compõe o sistema, o empreendimento alcança uma nota que o enquadra numa classe específica, AAA, A, B ou C, respectivamente, e com repercussões nos valores de locação ou venda dos espaços, que dão suporte às operações de armazenagem e correlatas de logística de usuários.

É importante assinalar que a classificação para a qualidade do Núcleo de Real Estate do Departamento irá verificar, com prioridade, itens específicos diretamente relacionados às necessidades e ao comportamento dos usuários de galpões logísticos. “Sendo assim, a questão da localização, por exemplo, tem grande peso na avaliação, os acessos, as distâncias que os veículos de carga têm que percorrer para chegar e para sair, isso tudo conta favoravelmente, então se você tiver um galpão mal localizado, ainda que ele seja um prédio equipado com tecnologia inovadora para a eficiência, a má localização vai levar para uma classificação pior”, Claudio Tavares de Alencar.

A obtenção da certificação do Núcleo de Real Estate do Departamento permite aos proprietários de galpões logísticos transmitirem ao mercado com clareza e transparência o referencial de qualidade de seus empreendimentos.