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    Divulgação Núcleo de Real Estate | Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica – USP
Mercado 2017

Expectativas para o Mercado de Real Estate Brasileiro em 2017

O Comitê de Mercado do Núcleo de Real Estate do Departamento é um fórum permanente de debates entre professores, pesquisadores, profissionais e membros de entidades representativos do meio do real estate no Brasil. Tradicionalmente, a síntese destes encontros é compilada em uma nota firmada pelo grupo e divulgada ao setor. As tendências para o comportamento de diversos segmentos do real estate neste ano de 2017, em conjunto com prognósticos por ausculta a formadores de opinião do mercado (profissionais de diferentes áreas), compõem o tema da nota mais recentemente divulgada pelo Comitê.

Com o objetivo de destacar questões conjunturais relevantes para a elaboração do plano estratégico de empreendedores, conteúdo e prognósticos são apresentados na nota em formato pergunta-chave. Os prognósticos foram coletados durante o mês de outubro de 2016. É relevante notar que os movimentos políticos daquele ano influenciam os prognósticos para 2017, segundo a visão de cada respondente de como o governo tratará as grandes questões econômicas, em particular a crise financeira do Estado e suas repercussões na produção, emprego e renda.

Considerada a configuração instável da economia brasileira, a leitura da conjuntura em outubro pode sofrer mudanças, e, por exemplo, não ser a mesma de dezembro, com respeito ao futuro imediato em 2017. Ilustrativo é perceber que a enquete semanal Focus do Banco Central tem mostrado uma crescente percepção, dos agentes de mercado que o banco consulta, de que a recuperação econômica em 2017, frente ao desastre econômico de 2016, que já vem desde 2014, será mais frágil do que a esperada há alguns meses.

Distratos | Tema Relevante

O efeito dos distratos e estoques deles resultantes é um tema relevante, que merece atenção e se soma à falta de liquidez provocada pela natural retração de demanda.

Os estoques prontos exigem esforço financeiro para pagamento da parte não financiada, que gira em torno dos 25% a 30% do preço. Em tese, esta parte deve ser liquidada na transação. Ainda mais, os bancos impõem maiores restrições à concessão de crédito para cobrir os 75% a 70% da parte do preço a ser financiada. Os dois fatores provocam retração de demanda, em uma conjuntura na qual as famílias não têm segurança na manutenção do emprego e da renda.

Por outro lado, a nota informa sobre aspectos positivos, que permitem às empresas programar novos empreendimentos nesta conjuntura. A oportunidade está relacionada aos produtos desenhados com aplicação de soluções de engenharia mais rigorosa e custos orçados diante da conjuntura de suprimentos atual. Tal modelo de produto vem revelando surpreendente liquidez, em especial, se for considerada a retração da demanda provocada pela economia ainda sem prognóstico claro de recuperação.

Custos de construção, nas contas de mão de obra e de equipamentos caíram no último semestre de 2016. A nota ressalta duas evidências: O custo da ansiedade (especulativo) que estava incorporado aos preços dos empreiteiros de mão de obra (a maioria das empresas empreita serviços, em vez de contratar os profissionais) foi suprimido. E, o aluguel dos equipamentos. Ou seja, na inversão da prevalência da demanda contra a oferta os custos se ajustam para baixo, porque as margens especulativas são suprimidas.

“Mesmo com uma recuperação econômica adiante, a melhor predição é de mercado equilibrado, o que indica que os custos desta conjuntura podem prevalecer no médio prazo. Projetos eficazes e custos comprimidos permitem a marcação de preços de oferta contidos, porque as margens são recuperadas. Isso conduz à estabilidade de preços”, explica o Professor Claudio Tavares Alencar, do Núcleo de Real Estate do Departamento de Engenharia de Construção Civil da Escola Politécnica - USP.

O conteúdo da nota está apresentado abaixo, de acordo com pergunta-chave sobre os temas: Mercado Residencial; Edifícios Comerciais; Hotéis e Fundos de Investimento Imobiliários.

Mercado Residencial

1. Os preços de imóveis residenciais em 2017 nas grandes cidades estarão: (i)em baixa; (ii)estáveis; (iii)em alta moderada; (iv)em alta expressiva.

2. O ciclo de arranjo financeiro dos empreendedores, particularmente os grandes, tem sido um dos fatores inibidores da retomada de lançamentos. Esse fator estará eliminado em 2017? (i)sim; (iii)parcialmente; (iii)não.

3. Os prognósticos para a economia em 2017 e adiante já infundem a necessária confiança para que os empreendedores adotem um regime mais agressivo de lançamentos. (i)sim; (ii)moderadamente; (iii) não.

4. Líderes do setor vêm provocando os agentes financeiros a conceder financiamentos para aquisição de imóveis na planta, buscando diminuir a pressão dos distratos e garantir o resultado dos empreendimentos. Caixa e Banco do Brasil já anunciaram que poderão criar linhas de crédito com esse perfil. Haverá um movimento nesse sentido, ou os bancos se mostrarão refratários a esse modelo? (i)sim; (ii)moderadamente; (iii)não.

Edifícios Comerciais

5. Os preços de imóveis comerciais corporativos poderão atrair investidores conservadores, nacionais e estrangeiros, a fazer posições especulativas em 2017, esperando um pico de valores para ocorrer em prazo médio? (i)sim; (ii)moderadamente; (iii)não.

6. Espera-se uma queda da taxa referencial de juros para 2017. Em geral, nessas conjunturas, os investimentos financeiros passivos tendem a buscar posições conservadoras no mercado de real estate comercial. Verificando-se esta queda, os pequenos escritórios compartilhados ganharão liquidez e preço, porque atendem aos investimentos conservadores? (i)sim; (ii)moderadamente; (iii)não.

Hotéis

7. No mercado brasileiro, para esses investimentos em 2017, qual deverá ser o veículo preferencial de investimento? (i)condohotel; (ii)fundo; (iii)preferencialmente condohotel, mas também fundo; (iv)preferencialmente fundo, mas também condohotel.

Shopping Centers

8. Nos últimos cinco anos verificou-se uma expansão na implantação de shopping centers, cuja oferta não foi absorvida. Há casos reportados de vazios que superam 40% da área de lojas e outros de transformação do uso da área, depois de concluídas as obras. Parte do problema é de planejamento e parte fruto da depressão econômica que invalida o investimento dos lojistas na expansão dos seus negócios. Para 2017 verificaremos: (i)expressiva recuperação dos shoppings; (ii)moderada recuperação dos shoppings; (iii)estabilidade dos vazios nos padrões atuais, comprometendo o desempenho dos investimentos; (iv)recrudescimento dos vazios, porque não há mercado para a oferta existente.

Fundos de Investimento Imobiliário

Na primeira metade da década de 2000 verificou-se uma expressiva oferta, especulativa contra os investidores, de investimentos em real estate partilhados por meio de fundos imobiliários. As ofertas de cotas sob um ciclo de renda garantida permitiram que alguns especuladores levassem ofertas ao mercado sob preços acima do valor dos imóveis, particularmente edifícios corporativos e shopping centers. A desvalorização das cotas desses fundos já ocorreu, vivendo agora o mercado um estado conveniente de equilíbrio, mesmo considerando a depressão econômica em que estamos imersos desde 2014.

9. Os fundos imobiliários já ganharam confiança como instrumento de investimento, a ponto de que em 2017 verificaremos novas ofertas de empreendimentos partilhados por este meio? (i)sim; (ii)moderadamente; (iii)não.