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    Projeção de crédito imobiliário em bilhões de reais | Fonte: ABECIP - Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) como fonte de funding para o mercado imobiliário e alternativa de investimento seguro

Opinião | Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar

As LCIs são veículos de captação de recursos de investidores para financiamento do setor imobiliário, seja para produção ou comercialização dos empreendimentos. Em conjunto com a Caderneta de Poupança, os recursos do FGTS e os Certificados de Recebíveis Imobiliários, atualmente, LCIs compõem a fonte de funding do mercado imobiliário brasileiro. No contexto, respondem por cerca de 15% do crédito imobiliário em giro no Brasil, tendo alcançado, em março de 2017, aproximadamente 180 bilhões de reais em crédito concedido a partir deste instrumento de captação.

Estão autorizados a emitir LCIs somente os bancos com carteiras de crédito imobiliário, visto que o lastro do papel assenta-se justamente nos créditos imobiliários (para aquisição do imóvel) originados pelo banco emissor. Os créditos imobiliários que lastreiam a emissão devem estar garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária, segundo a Lei no 10.931 que regulamentou as LCIs.

Também conhecida como “CDB imobiliário”, a LCI tem isenção de imposto de renda e garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos) para valores de investimento de até 250 mil reais. Para quem quer investir mais do que este valor, a alternativa é optar por vários títulos de instituições diferentes. O conjunto de garantias desenhado para LCIs as caracteriza como um investimento de baixo risco.

Do ponto de vista dos investidores, é um título de renda fixa que remunera cerca de 90% da remuneração do CDI (Certificado de Depósitos Interbancários), conforme o prazo de carência, a partir do qual tem liquidez diária. Informações históricas apontam um crescimento de interesse por LCIs bastante acentuado no período 2013-2015, sobretudo por uma ação agressiva da CAIXA, que detinha grande parte dessas aplicações.

O padrão de remuneração da LCI, em tese, permitiria acessar de 6 a 7 trilhões de reais existentes no mercado de capitais. Inicialmente, a limitação a essa expansão está relacionada à exposição dos agentes financeiros, já que pode haver um descasamento entre a cessão do crédito imobiliário (por exemplo, o financiamento para implantação de um shopping center ou, ainda, implantação de um edifício de lajes corporativas, cujo payback se daria em cerca de 10 anos) e a condição atualmente vigente para os investidores, que oferece uma carência de 90 dias, seguida de liquidez diária.

Ainda, hoje gozando de isenção tributária, o título pode ter essa condição revista por decisões políticas, o que levaria a uma migração dos investidores para outras opções de funding, comprometendo a condição dos empréstimos em curso. Importante destacar que os investidores em LCI apresentam um perfil diferente daqueles da Caderneta de Poupança, pois, além de mais agressivos, têm acesso a outras opções de investimento.

Estudos que realizamos no âmbito do Núcleo de Real Estate do Departamento, nos indicam que a LCI como alternativa de funding “a mercado” só deve se consolidar em um ambiente em que taxas de juros estejam estruturalmente baixas. Neste cenário, investidores devem buscar alternativas de maior rentabilidade abrindo mão da liquidez diária. Assim, o casamento entre a captação e o resgate dos recursos a serem investidos estará equilibrado e permitirá a ampliação deste veículo de funding para o mercado imobiliário brasileiro.